Tussen droom en werkelijkheid.

Al jaren weerklinkt in Kortrijk de mantra dat we moeten inzetten op jonge gezinnen. Als het van Wout Maddens afhangt dan vooral op jonge tweeverdieners. Alleenstaanden en alleenstaanden met kinderen zijn voor hem niet interessant wegens niet kapitaalkrachtig genoeg. Een jaar of drie geleden verspreidde Wout Maddens nog een perscommuniqué over die demografische evoluties en de stadsvlucht uit Kortrijk (ik schreef daar toen ook een blogpost over: https://perongeluck.wordpress.com/2010/05/24/het-orakel-maddens/). Wat men hierbij al te makkelijk vergeet is dat jonge gezinnen mettertijd ook ouder worden en niet zo geneigd zijn om hun, met veel moeite verworven plaats in de Kortrijkse samenleving, op te geven. En dus blijven ze waar ze zijn en worden ze oud – en dus ongewenst – in Kortrijk. Er was toen ook in geen velden een journalist te bespeuren die enig voorbehoud maakte bij de beweringen van Maddens. Jonge gezinnen zijn, aldus Maddens, op zoek naar een ‘betaalbare woning met privatieve buitenruimte, comfortabel, energiezuinig, in een groene omgeving, die ook kindvriendelijk en veilig is, en goed bereikbaar’.

Tot zover de theorie. In de praktijk werkte het voormalig stadsbestuur, via het AGB SOK (Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk), een renovatieproject uit rond 3 ‘beluikhuisjes’ en 10 ‘stadskavels’ in de Pluimstraat en Slachthuisstraat. De grootte van de kavels varieert van 60 m² tot 142 m². Kandidaten moeten wel aan enkele voorwaarden voldoen. Ruw geschetst: een inkomensvoorwaarde (maximum 70.000 euro) en een leeftijdsvoorwaarde (minder dan 40 jaar). Bovendien verbinden de kopers zich ertoe om de huizen te slopen en opnieuw op te bouwen. De prijs werd voor alle panden vastgesteld op 300 euro per vierkante meter.

Ruim twee jaar later blijven er nog drie panden te koop. Ruth Vandenberghe van het SOK noemt dat in de jongste Stadskrant ‘een succes’. Volgens haar werd er een ‘mooie mix gerealiseerd van jonge gezinnen en alleenstaanden’. Ruth ‘vergeet’ wel te vermelden dat oorspronkelijk enkel gezinnen deze panden konden kopen. Pas toen men merkte dat de beoogde doelgroep – jonge gezinnen – niet bepaald stormliep voor de aangeboden kavels, konden ook alleenstaanden zo’n huisje aankopen. Ruth zegt er ook niet bij hoeveel van die 10 kopers nu ‘alleenstaanden’ en hoeveel ‘jonge gezinnen’ zijn. ‘Een mooie mix’ kan een verhouding 7/3 zijn. Of 6/4. Of nog iets anders. Ruth lijdt aan dezelfde kwaal als haar (voormalige) broodheren: winderigheid.

Gelooft men in het stadhuis overigens echt dat men met de verkoop van die panden jonge gezinnen aantrekt? Beantwoorden die kavels m.a.w. aan de criteria die Wout Maddens zo mooi verwoordde in zijn perscommuniqué van drie jaar geleden? Gaat het hier concreet over ‘betaalbare woningen met privatieve buitenruimte, comfortabel, energiezuinig, in een groene omgeving, die ook kindvriendelijk en veilig is, en goed bereikbaar‘? En, in tweede instantie: heeft dit project het beoogde resultaat?

Zijn deze woningen betaalbaar? Het is maar hoe je het bekijkt. De goedkoopste kavels kostten 18.000 euro. Op zich niet onoverkomelijk voor veel jonge gezinnen, neem ik aan. Alleen: je moet het krot platgooien en er een nieuw op plaatsen. Geen krot, voor een goed begrip. In de ‘architectuurbundel’ die bij dat stadskavelproject hoort, geeft architectenbureau arch-ID een voorbeeld van hoe zo’n kavel er zou kunnen uitzien en hoeveel dat dan wel mag kosten (Arch-ID was trouwens het enige architectenbureau dat zich daaraan waagde en dat verdient toch een eervolle vermelding). Zij komen op een totaalbedrag van 159.837,60 euro (in 2009). Zonder BTW, erelonen, schilderwerken en uitgaande van een gemiddelde afwerkingsgraad. Geraamde totaalprijs dus een kleine 200.000 euro. Iemand die wat ervaring met bouwen heeft, weet dat de werkelijke prijs niet zelden de geraamde prijs met 20 tot 30 procent overstijgt. Dat drijft de werkelijke kostprijs op naar misschien wel en slordige 250.000 euro. Voor dat geld krijg het jonge gezin dan een kleine nieuwe woning met twee slaapkamers. Niet echt een koopje, me dunkt. En welk jong gezin kan en wil zo’n bedrag ophoesten voor zo’n kleine woning?

Die percelen zijn in het prijsvoorbeeld amper 60 vierkante meter groot. Met een gevelbreedte van hooguit 4 meter levert dat een diepte op van 15 meter. Hoogstwaarschijnlijk is dat boven de eerste bouwlaag niet allemaal ‘bebouwbare oppervlakte’ en omwille van allerhande stedenbouwkundige voorschriften, mag je ook niet om het even wat bouwen. Zo kan ik mij inbeelden dat een garage niet mag omdat zo’n poort nu eenmaal niet zo mooi staat en bovendien het onveiligheidsgevoel in de straat verhoogt. Een relatief duur en klein huis zonder garage dan maar?

De kostprijs van de kavels werd nogal arbitrair vastgesteld op 300 euro per vierkante meter. Door de geringe oppervlakte van de percelen blijft de aankoopsom nog binnen de perken. Is die grond echter die 300 euro per vierkante meter wel waard? In de Spoorbermstraat kun je grond kopen voor 200 euro. Op de private markt! De percelen daar hebben dezelfde oriëntatie maar zijn groter (290m²) en breder (7,5m) waardoor de kans op wat ‘privatieve buitenruimte’ meteen ook groter is. In de Spoorwegstraat 53 in Wevelgem, vraagt men 197 euro per vierkante meter. In de verkaveling aan de Kazandstraat in Roeselare vraagt men 188 euro. In Heule kun je een stuk grond van 356 m² kopen voor 225 euro per vierkante meter. In de Kuurnse Bondgenotenlaan betaal je ongeveer 250 euro/m². Allemaal goedkoper dan wat je voor een af te breken pand (ook dat kost geld, trouwens) in de Pluimstraat of Slachthuisstraat in Kortrijk betaalt…. Dat er 2 jaar na de start van de actie van het SOK nog altijd drie panden in de Pluimstraat niet verkocht zijn, heeft niet alleen te maken met de prijs maar ook met de oriëntatie van die panden: zuid-oost. Dat betekent dat de zon pas vanaf het westen op de ‘privatieve buitenruimte’ valt. De zon gaat daar in het westen….

Privatieve buitenruimte‘, zoals Maddens dat noemt, kan je wellicht op je buik schrijven. Misschien dat er op de eerste verdieping een terrasje van enkele vierkante meter mogelijk is. Maar wat heb je eraan als de zon er nooit schijnt? Misschien zijn de buren ook niet blij met het verhoogd terras, wegens een ‘hinderlijke inkijk’. Of je moet een afsluiting plaatsen die zo hoog is dat er van die ‘privatieve buitenruimte’ nooit meer dan een koud schaduwplekje overblijft.

Dat een kleinere stadswoning ook ‘comfortabel en energiezuinig’ kan zijn, staat buiten kijf. De ‘groene omgeving, die ook kindvriendelijk en veilig is, en goed bereikbaar’, tja, zo zou ik de omgeving van de Pluimstraat en de Slachthuisstraat toch niet durven omschrijven.

Is het stadsbestuur nu met dit project geslaagd in zijn opzet om de stadsvlucht tegen te gaan en meer jonge gezinnen naar Kortrijk te lokken? Ik denk het niet. Het project is ook te kleinschalig om die doelstelling te verwezenlijken en bovendien zijn de aangeboden panden, gezien hun beperkingen, beter geschikt voor alleenstaanden en iets oudere paren waarvan de kinderen al het huis uit zijn. Maar die zijn duidelijk niet gewenst in Kortrijk…. Laat de prijs wat zakken, de leeftijdsvoorwaarde vallen en de verplichting om er de enige woning van te maken en de kavels zijn waarschijnlijk al lang verkocht, heropgebouwd en bewoond. Eventueel door jonge mensen. Of anders door iets ouderen die hun te grote huis aan een gezin met kinderen verhuren of verkopen.

De Grote Ziener, Stefaan De Clerck, stelde ooit nog een andere oplossing voor om jonge gezinnen naar Kortrijk te halen of te voorkomen dat ze er wegtrekken: we moeten met zijn allen compacter gaan wonen; niet meer halsstarrig vasthouden aan ons veel te groot geworden huis, als we dat eigenlijk al lang niet meer nodig hebben. Dat zei dus de man die zelf in een stulpje woont waar je zonder problemen een heel dorp uit de Mongoolse steppen in kunt huisvesten….. Tussen droom en daad staat meer in de weg dan enkel weemoedigheid, wetten en praktische bezwaren, zoals Elsschot het ooit verwoordde. Er is ook nog leugenachtigheid, kwaaie wil en domheid.

De vraag is ook of jonge gezinnen (de zo gewenste tweeverdieners, dan toch) wel zo massaal uit Kortrijk wegtrekken als onze bestuurslui onze willen doen geloven. In 1997 was in Vlaanderen 52,92% van de bevolking jonger dan 40 jaar; in Kortrijk was dat 51,76%. Een verschil van 1,16%. In 2000 was dat in Vlaanderen 51,28% en in Kortrijk 49,90%; een verschil van 1,38%. In 2006 was 48,03% van de bevolking in Vlaanderen jonger dan 40; in Kortrijk 46,66%. Een verschil van 1,35%. In 2012 zakte het aandeel personen jonger dan 40 jaar in Vlaanderen naar 46,55% en in Kortrijk naar 46,21%. Een verschil van nog amper 0,34%. (alle cijfers zijn te vinden op http://www.lokalestatistieken.be van de Vlaamse overheid). Het werkelijke probleem waarmee Kortrijk wordt geconfronteerd, is niet zozeer de stadsvlucht als wel de vergrijzing. Net als de rest van Vlaanderen. In het woonbeleid van de stad Kortrijk waren en zijn echter erg weinig maatregelen voorzien die inspelen op de gevolgen daarvan. In tegendeel, zelfs. Maar daarover misschien meer een andere keer.

Advertenties

Eén reactie to “Tussen droom en werkelijkheid.”

  1. […] (5) https://perongeluck.wordpress.com/2013/04/11/tussen-droom-en-werkelijkheid/ […]

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.